북미에서 가능한 한국식 갭투자

 

북미에서 갭투자는 가능한가?

 

 

갭투자는 한국에서 유일한 전세제도를 이용하여 집 구매자가 적은 자본을 투입해서 집을 매수하는 방법이다. 세입자의 전세금은 결국 집주인에게는 무이자 대출과 같은 효과를 주게 된다.

 

전세제도가 없는 북미에서는 한국과는 상황이 다르다.

 

그러나 전세제도의 핵심은 무이자로 남의 돈을 이용하는 것이다. 그렇다면 무이자는 아니지만 대출보다 훨씬 낮은 이자를 생각해보면 똑같지는 않지만 그래도 비슷한 방법은 있다. 결론은 모기지를 자기 소득보다 더 많이 받을수 있다면 한국식 갭투자와 비슷하다고 볼수 있겠다.

 

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한국의 예 - 총금액 1억의 집이 있다고 하자.

디파짓- 2,000만원/ 전세금 8,000의 집을 구매했다. 최대한 북미와 비슷한 모델로 생각해 보자. 내 자본은 2,000만원이 투자됐다. 핵심은 적은 자본 그리고 무이자 대출이다(세입자의 전세금)

 

북미의 예 - 총금액 1억의 부동산이 있다고 하자.

디파짓 20%- 2만불/ 나머지 80% 8만불의 모기지를 받아야 한다. 현실적으로 요즘엔 내 소득으로 80%의 모기지가 받기가 힘들다고 가정할때.

 

요즘에 이자율이 높고 모기지 스트레스 테스트도 6%에 육박했다고 한다. 결국 모기지 받는 금액이 줄어 들었다. 이럴때 한국같은 전세금을 받을 수 있다면 집을 구매할 수 있는 아주 좋은 조건이 될 수 있겠다.

여기서 최대한 모기지를 받을 수 있는 방법은 실거주보다는 세입자를 구하고 세입자가 내는 월세를 수입으로 잡고 늘어난 수입구조로 인해 모기지를 최대한 많이 받을수 있는 것이다.

 

요즘 웬만한 월세가 1500불은 훌쩍 넘고 괜찮다 싶으면 2000불도 우숩다.

일단 월세를 2000불로 잡으면

2000 X12= 24,000불이다. 연소득이 24,000불이 늘어난다.

 

이 늘어난 금액으로 모기지를 더 받을수 있으니 구맥력이 올라간다.

 

전세와는 다르게 완전 무이자를 아니지만 은행의 모기지는 다른 어떤 대출보다는 가정 대출이자가 싸다. 흔히 Line of credit은 거의 10%에 육박하고

카드론은 항상 20% 넘는다.

 

결국 테넌트를 통해, 테넌트의 렌트를 이용하여 최대한의 대출의 받아 내는 것이 갭투자와 가장 비슷한 형태라고 할수 있겠다.

 

북미에서의 최대 장점은 한국같은 경우 전세가 빠지면 전세금을 돌려주거나 또 다른 전세자를 꼭 찾아야 한다. 하지만 북미에서는 은행 대출을 받는 것이기 때문에 세입자가 중간이 빠지거나 변한다고 해서 큰돈이 빠져나가는 경우는 없다.

 

주의할 점은 은행별로, 금융기관별로 렌트를 100% 수입을 인정해주는 곳도 있고, 50%까지만 인정해 주는 것도 있으니 은행기관별로 충분히 알아보고 선택을 해야 한다.

 

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