캐나다 부동산 관연 폭락할까??

 

내가 겪은 부동산 하락기

 

캐나다 캘거리에서 2016-2020 동안 집값이 약 30% 정도 하락할 때 겪은 경험이다.

먼저 배경에는 미국에서 셰일 오일 혁명이 일어나면서 미국이 오일을 자급자족 할수 있게됐고 잠재적으로 미국이 세계 최대 오일 생산국이 될 수 있었다.

 

1. 경기 침체- 캐나다 샌드오일 가격 폭락, 캐나다 알버타 주만 경기 침채. 상대적으로 BC, ON 주는 경기가 나쁘지 않았지만 알버타 주는 직격탄을 맞은 느낌이었다.

 

 

2. 실업률 증가: 샌드 오일이 산업에서 큰 구성을 차지 하다 보니 큰 회사들이 구조조정을 단행했고 4-5년 내내 구조 조정 소식이 있었다. 이게 큰 문제가 됐었던게 샌드오일 인력들이 다른 업계에 비해 임금도 센편이었는데 실업률이 증가하자 경제 전체가 휘청이기 시작했다.

 

3. 인구 감소(타주로 젊은 인력 빠짐)

일자리를 찾아온 젊은 인구가 많은 알버타였는데 그 인구가 더 이상 머물 이유가 없어졌고 타주로 직장을 찾아 빠지기 시작했다. 렌트시장에 제일 먼저 타격이 갔다. 렌트 공실률이 20%까지 올라갔고 아파트들은 렌트 한달 면제나 인터넷 공짜 등등의 많은 인센티브를 제공했다. 물론 렌트는 경쟁적으로 떨어지기 시작했다. 이때 내가 샀던 콘도도 분양을 받았다. 세입자를 구하는게 걱정이 되서 밤잠을 좀 설친적이 있었다. 나름 저렴한 가격에 월세를 받았고 아주 적은 cash flow를 만들었지만 손해를 보진 않았다.

 

 

4. 주택거래 감소

당연하게도 주택거래가 엄청나게 줄었다 첫1-2년은 그래도 타주로 이동해도 빈집으로 놔두고 렌트를 주려고 했었던거 같다.

 

5. 이와중에 주택 공급 증가

새로운 주택을 만드는게 주택업자가 택지를 사고 허락을 받고 공사를 하는데 2-3년은 걸린다고 알려졌는데 그 전에 허락받은 새집 건축이 이때 몰렸다. 정말 캘거리 전체가 공사판이 됐다고 느꼈는데 경제는 폭망중이었다. 집이 시외곽에 있어서 일하러 가는 길에는 새로운 커뮤니티가 만들어 지고 있었다. 그때마다 '도데체 누가 여기에 살것인가? 캘거리 경재는 이미 폭망했는데..." 바닥인줄 알았던 샌드오일 가격은 지하를 뚫고 가고 있었다.

 

6. 집주인들의 경쟁적인 집값 하락 매도. 정말 새롭게 시장에 나오는 집가격들이 서로 경쟁하며 1,000불 2,000씩 떨어져서 매물이 나왔다. 심지어는 동네에서 최저가를 만들려고 매일 가격을 내리는 집도 많았었다. 그나마 이건 호가였고 실제 판매되는 가격은 호가보다 낮게 팔렸다.

이런 식으로 4년간 진행됐었다. 현재 캐나다 경기는 코로나 이전을 넘어서는 호경기에 있다.

 

물론 이것도 물가가 오르고 금리가 오르면서 경기 침채가 예상이 된다고 한다. 하지만 여전한 오일가격의 강세, 그리고 밀려들어오는 이민자들, 세계 공금망 변화 등등에서 캐나다 주택 가격이 일시적인 하락인지 장기 침채나 폭락이 나올지 궁금하다. 개인적으로 경험했던 주택시장의 침체에서 나온 신호는 특별히 안보이는 것 같다.

개인적으론 여전히 월세가 모기지 보다도 너무나 비싸기에 주택구매가 현명한 선택이라고 생각한다.